"Als Nederland vóór 2020 ruim 200.000 nieuwe vrije sector
huurwoningen gebouwd wil zien voor huishoudens met
middeninkomens, lijkt dat nu nog onmogelijk", meent Frank ten Have
partner bij Deloitte Real Estate Advisory. "Deze rijksdoelstelling
kan worden bereikt door een gezamenlijke inspanning van gemeenten,
provincies en corporaties. Zodra deze markt op gang is gebracht,
kunnen ook beleggers beter hun rol pakken. Nu is de markt voor
beleggers onvoldoende groot, niet liquide en bovendien willen
beleggers de ontwikkelrisico's niet lopen."
Het ontwikkelen van de middeldure huurmarkt past in de
prioriteiten van het nieuwe kabinet. "Wij constateren dat beleggers
niet zonder meer in dit segment stappen, maar dat er incentives
nodig zijn om die markt op gang te helpen", vervolgt Ten Have. Dat
is niet alleen een maatschappelijke behoefte maar ook een
economisch belang voor de bouwsector, de gemeenten, de corporaties
én de woningzoekenden. Hoewel de corporaties zich in het nieuwe
kabinetsbeleid moeten gaan concentreren op hun sociale doelgroep,
ziet Deloitte op korte termijn toch noodzaak tot een samenwerking
tussen gemeenten en corporaties om die markt op gang te helpen. Uit
het visiedocument blijkt dat woningcorporaties projecten gereed
hebben liggen maar dat financiering ontbreekt.
Het voorstel is te onderzoeken of gemeenten en provincies
financiering kunnen verstrekken via garanties of achtergestelde
leningen (wel op marktconforme voorwaarden in verband met
staatssteun). In samenwerkingsverbanden met corporaties kunnen
projecten op deze manier van de grond komen en kunnen er
doorstroommogelijkheden ontstaan voor scheefwoners. Bij
doorstroming komt weer een woning in het sociale bestand vrij voor
de doelgroep zonder subsidiëring van de grondprijs en de
onrendabele top. Zodra complexen ontwikkeld en verhuurd zijn,
kunnen ze - eventueel op termijn - worden doorgestoten naar
institutionele en particuliere beleggers. Hiervoor, maar ook voor
het doorverkopen van bestaande complexen, zal het Rijk de
regelgeving moeten versoepelen. Op deze wijze kan een ruimere,
liquide markt voor beleggers ontstaan. Ook kunnen corporaties zich
dan op termijn weer concentreren op hun kerntaak en kunnen
gemeenten op deze wijze hun aansturende rol gaan spelen zoals het
kabinet wil. "Het zou goed zijn om op korte termijn deze
mogelijkheden te benutten, geflankeerd door fiscale maatregelen om
particuliere beleggers meer in dit segment te laten investeren en
zo deze markt meer volwassen te maken. Als we niets doen, ontstaat
in 2013 een dieptepunt in de bouwproductie. De overheid is de enige
partij die de financiering kan verstrekken in ruil voor productie",
meent Ten Have.
Download het
visiedocument 'Kickstart voor de middeldure huurmarkt'